新城23年中報——真實土儲（上）
2023-08-31 13:31:37 來源：雪球網 小 中
$新城控股(SH601155)$ 23年中報也出了，球上各種解讀，圖文并茂，也都說得不錯。我就不班門弄斧了。
這里主要想分解一下新城的土儲，因為到目前這個階段，桂圓都暴雷了，不論是現實的無奈還是故意逼宮，低線城市的住開基本沒啥發展了。新城未來的最大可能就是消耗完手里的土儲當收租公了。
對于房企的土儲，說簡單也簡單，中報年報里都會披露，以前是越多越好，個個都吹牛逼，現在都懵逼了。說復雜也復雜，特別是對于非純住開房企來說，由于這指標也沒個統一標準，在判斷時也容易誤解，爭論不休。什么貓貓狗狗啥也不懂也各種嚷嚷，自己套牢還踩別人。
(資料圖片僅供參考)
根據新城23年中報P13到P23,的項目明細表（該表是全口徑，包含了所有目前新城有關的項目，無論你是全資，控股，操盤，參股），把最后合計一行做如下分解：
1、首先是累計簽約，這個大家都懂，賣了多少面積的房子唄，87603029方
2、其次是累計結算，就是有多少已經竣工交房了，58116873方
3、1-2，在建已售，傳說中的合同負債對應這塊，29486156方
4、期末在建，這個也好理解，49280988方
5、4-3，在建待售，房子在造，但是還沒賣出去，19794832方
6、在建吾悅，目前大概還有60座，按照10萬每座來估算，大概是600萬方
7、5-6，實際在建待售，13794832方
8、待開發，23683724方
9、7+8，新城真實土儲，37478556方，約3750萬方，和新城財報披露的4360萬方差異610萬，基本就是財報把在建吾悅也算到自身土儲里了。
好了，我已經說完了，接下來你們可以開噴了。
下一篇準備梳理一下，新城這些土儲到底值多少錢，工作量有點大，多等兩天，稍安勿躁。
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