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　　【導語】

　　浪淘沙·互聯網房產

　　風云起中原，

　　樓市蛻變。

　　昔日豪宅紛爭亂，

　　化做霧霾商都煙。

　　如夢如幻。

　　互聯需求鏈，

　　大勢初現。

　　智能社區新理念，

　　又是地產崛起日。

　　鳳凰涅槃。

　　2015年11月的鄭州，寒意料峭，在一年一度的中部企業家峰會上，建業地產董事局主席胡葆森(業內人稱老胡)罕見地發了一次頗為動容的肺腑之言。

　　我已經到了這個年齡了還在推著80后創新，真的是我自己的悲哀!我仔細想了想，可能客戶的需求，或者企業存在的價值在我的心里壓得比一般的事情重一些，因為每天要交幾百萬的稅，每天還要給銀行賺400萬的利息，有兩三百萬營銷費用，這樣一天賺不夠1500萬還完不成上市公司的任務。上市公司借錢的時候容易，但是每天要賣掉6000萬的房子才能完成今天的任務，所以壓力隨之而來。

　　據說，老胡的肺腑之言讓行業內的許多老總都頗為動容。

　　但，這僅是老胡一個房地產開發商的悲哀嗎?

　　看看下面的這幅圖，老總們是否有“面熟”之感?

　　行業野蠻開發期遺留下的問題

　　有消息說，中國的房地產已經到了“庫存壓頂”的年代，2013年之后，人口老齡化導致房地產需求大幅下降，而過去幾年投資的房地產項目還在不斷竣工，供過于求導致庫存堆積如山。目前中國房地產待售面積達6.6億平方米，在建面積超50億平方米，按照人均30平方米的標準，幾乎透支了兩億人的需求。

　　這是房地產上一個“機會主義”時代野蠻開發遺留下來的“作品”。

　　所以，“去庫存”成了現在最熱的呼聲。

　　造房的痛苦，那賣房的呢?

　　沒有確切的目標客戶，任憑十八般的營銷“武藝”全都用上，新房仍是難賣!新房代理公司普遍焦慮，渠道分銷公司一片混戰;經紀人成交困難，付出多回報少……

　　至于買房人，他的痛苦根本不是寫在臉上，而是刻在心上!

　　上一個“機會主義”野蠻開發時代留下來的最大問題就是把房價推到了離譜的高度，但剛需是真實存在的啊!

　　造房的痛苦、賣房的痛苦、買房的痛苦!

　　這樣一個各方都痛苦的生態體系，持續了多年而且愈演愈烈。有誰想過，“病根”在哪兒?

　　各路“聰明人”對房地產轉型此起彼伏的聲音，看得你應接不暇、亂花漸欲迷人眼。

　　然并卵，能解決你真正的“痛點”，以及房地產行業生態體系的痛點嗎?

　　房地產新的“救命稻草”

　　說黃金時代也好，野蠻時代也罷，現實的情景是：房地產“機會主義”的紅利基本已消失殆盡，未來要考慮的是：一、如何去庫存;二、拿到的土地怎么開發; 三、已經在路上的準開發商如何退出或是如何創新玩法?

　　還有沒有新的“救命稻草”來拯救疲憊不堪的房地產?

　　有!

　　重置供應鏈，即：升級供應鏈到需求鏈，示意如下——

　　這是一個典型的互聯網+房地產模式，即：信息流推動物流，重置資金流。產生的直接價值如下——

　　1.解決了融資難的問題

　　傳統的房地產融資渠道很多，但以銀行貸款為大頭，一旦出現“銀根緊縮”的情況，開發商的資金鏈很快就會斷裂。

　　而需求鏈模式下的融資采用互聯網眾籌的方式，把樓盤設計成金融產品。由于其投入成本低、風險小且退出機制靈活，所以非常吸引人，地產商基本不用做什么營銷就可以很快融到預期資金。

　　早些日子，萬達地產推出的“穩賺1號”用的就是互聯網眾籌的模式，上市僅3天，就順利融到了50億的預期資金。

　　2.解決了體驗和效率的難題

　　舊的地產運營模式以開發商為中心，用戶是沒有參與權的。最終由于信息的不對稱，導致用戶體驗的成本巨高，用戶需要花幾十萬甚至更高的投資成本才能成為房子的主人，所以導致其定房的決策比較慎重，效率低下。

　　而需求鏈管理模式下，用戶只需用很低的成本就可成為一個樓盤的體驗者，感覺好的話可以買下，不滿意的話就等于租房了，再不滿意的話還有很靈活的退出機制。大大提高了用戶體驗率，同時極大地提高了地產商融資的時間周期。

　　早些日子重慶萬科推出的西九·萬科以對外“租金抵房款”的住宅項目就是這樣的體驗模式。租客可以先租房居住，租金可分期或一次性支付，租賃期滿后租戶若有購房意向，則可交納剩余房款，此前的租金按一定優惠幅度抵扣房款。

　　這是傳統的供應鏈模式根本不可能實現的夢想。

　　3.按需設計，按需開發，不再有庫存問題

　　第一階段的眾籌期既解決了融資問題，也有了明確的目標客戶。后期根本不存在“庫存”的難題。

　　4.原材料的采購范圍擴大化、價格透明化，大大降低了建造成本，等于二次融資

　　把一個狹窄的采購通道擴大至全國乃至全球范圍，而且沒有任何人為的干擾，點擊鼠標即可完成，節省出的成本相當于二次融資。

　　如何用互聯網夾出高利潤

　　只有把水分夾掉，才能獲得高利潤，這是商業的本質，同時也是互聯網+房地產的核心訴求。

　　1.丟掉過去的供應鏈模式，忘掉自己一度的霸權地位。一切圍繞著需方轉，讓你的商業真正良性轉起來

　　經濟新常態下的房地產正經歷洗牌過程。大浪淘沙，誰能留存下來亦是新舊思維博弈的過程，你若不愿意變革，很快就會倒下，而后繼的創新者會踩著你的尸首走向光明。

　　2.互聯網眾籌“一石三鳥”

　　采用互聯網眾籌的方式，在前期融資的同時，目標客戶已確定，這不僅不會遺留下庫存難題，而且連龐大的營銷費用都省下了。可以說是“一石三鳥”。

　　3.圍繞需方設計房屋

　　賣不掉的房子都是用戶不需要的產品!

　　目前地產的業態已在悄然發生變革：住宅、商用、創業孵化器、青年體驗房等，未來還會有更多的業態出現。總之，用戶需要的房子才是值得建的房子。

　　4.利用互聯網公共服務平臺的監管機制

　　圈里有個傳聞，某知名企業采購一種建筑材料需要6個人審批簽字，老板設置這個流程的初衷原本是要相互監督，堵住漏洞，但真實的結果是：6個人都要索取回扣，最終結果是價格比一個小開發商老板采購的貴了60%。

　　而利用互聯網公共服務平臺的監管機制，上述問題根本不會存在，企業也不需要養這么多人，老板自己點點鼠標就把上游搞定了。

　　5.建造智慧社區，實現物業贏利

　　傳統的物業模式是地產商出錢養活一批人來負責社區的日常管理及服務工作，社區龐大的消費紅利是與地產商沒有任何關系的。

　　而智慧社區則打通了物業與住戶的消費關系通道，住戶的衣食住行所產生的每筆消費均與物業產生關系。

　　6.與上下游產業鏈成為事業合伙人而不是生意人

　　借助互聯網+，未來的地產業態將變成地產商與上下游、用戶結為一體的共生體。只有“共享”經濟，才能有“經濟”!

　　做到了上述這些，其中的水分就會被榨掉，即便你把房子的平方單價降下來一些，但利潤率卻會大幅度提升。這個“提升”是真正符合商業的本質，是屬于企業真正應該獲得的利潤，亦是企業可以保持永久生命力的利潤。

　　據藍采和采購網的負責人介紹，藍采和采購網就是這樣的公共服務平臺。它把基于需求鏈模式下的互聯網這把“夾子”的核心價值發揮得淋漓盡致。它一端夾著房地產的“入口”，一端夾著“出口”，打通資金和庫存通道，讓地產商專心做自己最擅長的事，獲取屬于企業應有的利潤。有了這個服務平臺，地產商將不再被“地產”奴役，身份轉換成“城市運營商”，自此，喝喝茶，看看書，輕點鼠標，一切就運籌帷幄了!

關鍵詞： 利潤率 互聯網 房產