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前面發了一篇文章——《房地產復蘇，這次不一樣》，評論里有一些不同意見。發文章上來，就是希望聽到各種評判的，都一致的思路，也就沒必要費那么多精力來寫了。

對于有些常識性的東西，我沒興趣做太多爭論，但關于文中所舉的美國最大房企霍頓房屋的案例，還是補充一些資料吧，評論里有些闡述偏差太大，別給大家帶來不必要的誤解。

文中說過了，美國一年新房銷售在60萬套-70萬套左右，霍頓房屋作為美國最大的房企，預計今年的住宅完工量可以做到77000-80000套，市場份額超過10%了，相比之下國內的龍頭房企還不到4%，在市占率上還有很大的空間。

(相關資料圖)

霍頓房屋的主營構成是以住宅建筑為主，由于兩國的土地制度不同，建筑形態也相差較大，有一些業務內涵是不一樣的。譬如美國的土地可以單獨出讓，個人可以從房企那里單獨買一塊地，后期再轉讓出去，這樣的情況中國是沒有的。

中國的土地都屬于公有，而美國土地主要是私有化的，還可以做土地期權，和我們的招牌掛制度運作機制完全不同。美國的地塊也普遍較小，單個項目有些就幾十套房子，和中國動輒數千套甚至數萬套的開發規模，也是相差懸殊。

霍頓房屋的開發周期很短，很多都是當年建造當年售出，沒有預收款，沒有合同負債，這樣其資產負債表和國內房企也基本沒有可比性，這是兩國土地制度決定的，不存在優劣，只有國情差異。

還有一些金融方面的業務，在國內也是不允許房企來做的，但這在霍頓房屋營收中的占比也不大，不改變企業定性。

從霍頓房屋的股價走勢上也能看出，2007年那輪次貸危機中，該公司也是損失慘重，一度跌掉了90%的市值，但作為龍頭企業，在行業復蘇的進程中，也會是受益最大的。

2009年開始，霍頓房屋的股價一路飆升，上漲十幾倍，近日還創了歷史新高，而同期美國樓市也并沒有超越2005年的高點。這對當前的國內地產股，有很強的可比性和參照性。

國內目前仍在正常經營的房企，也在結合市場環境，不斷調整自身的業務結構，以提升業務穩定性和弱化杠桿風險。就國內經濟發展的增速和樓市自身狀況而言，新房空間要比美國大得多，相差十倍空間，完全不是一個級別。

優秀房企的市場份額空間提升和毛利率修復，會是未來幾年的核心主題，即便18萬億短期無法再站上，霍頓房屋式的房企也一樣可以出現，從經營和股價兩個角度來看，這都并不遙遠。

附圖一張，大家對霍頓房屋的業務結構可以一目了然，這就是一家以開發業務為絕對主導的房企，有直接參考性，不要被錯誤數據誤導了。

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