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近期C-REITs市場持續下跌，引發了一些不成熟的思考，記錄如下。

我國REITs市場存在的意義：服務實體經濟與金融改革。

多層次金融市場建設背景下，結合目前房地產發展整體遇到問題的大環境，中國不動產投融資循環體系的構建顯得更為重要。但是很尷尬，定位很重要，體量卻沒有足夠大，在A股主戰場還沒整明白的前提下，預計REITs短期內不會像書本寫的一樣，理想的納入到投資組合中。關注度需要提高。

投資者結構導致的流動性問題：長短期資金不均衡，長期投資者的定價權交給了短期交易型投資者，較小的交易額造成較大的波動，放大情緒影響。交易行為取決于當前價格和所持倉位，市場下跌過程中，所謂長期“價值投資者”逐漸倒戈，甚至清倉。

市場的新錢從哪里來是大家一直關注的，目前沒有相應政策可以協調構成體量的資金，還是市場參與主體各自為戰，所有人都在等，誰也不愿意先出錢讓別人享受“勝利果實”。

定價問題：目前部分資產的P/NAV低于1已經很長時間，拋開市場交易因素，在發行階段的評估值是否偏高讓投資人存疑，評估過程中的兩個重要因素：未來現金流增長率和折現率，對其的假設是否過于樂觀？而背后隱含的則是是否存在通過高估值激勵發行人提供優質資產。這就關乎到原始權益人商業模式的問題了，所以原始權益人愿意做REITs是因為政治任務，通過高估值給予一定“補償”？或是因為想嘗試改變長期經營模式？初心如何不追究，但是投資人用腳投票的結果，說明上市估值大概率是不合理的。

信息披露問題：目前基金管理人只提供兩年的業績指引，兩年之后可能會給投資人帶來業績預測的困惑，透明度、時效性都會影響當前的投資決策。管理人不預測了，投資者也不敢瞎測，畢竟底層什么樣兒也沒親自看過，干脆不投了。

目前制式的披露6個（季報+年報半年報），內容過于程序化，參考上市公司，有價值的臨時信息披露較少，投資者對于項目實際運營情況了解并不深入。導致管理人披露的累，投資人也沒得到什么有用的信息，市場發展階段需要長期投資者的信念堅定，可能需要更加有效的投資者關系建設，組織組織實地路演，發發軟文啥的，與時俱進搞個直播也未嘗不可。

如果按照上周新股上市的跌法，短期內原始權益人上市的意愿更差，長此以往，REITs整體規模上不去又難以得到市場參與者的重視，惡性循環，就像香港REITs市場，逐漸丟失了融資功能。后續，希望二季度報披露能刺激一波，新政策出臺再刺激一波，不然的話，投資人光顧著研究“估值中樞”到底在哪更合理，且不說能不能研究明白，就怕估值搞明白了，市場沒了。

對未來，當然是要堅定看好，相信中國相信黨，相信中國經濟形勢穩中向好。C-REITs目前上市的是全國范圍內最優質的一批資產，現金流分配相對有保障，在當前時點的估值水平下，閉眼沖吃分紅也是不錯的策略。短期投資選倉儲物流、保租房，近期被殺的厲害，底層資產其實具備很強的抗周期能力；長期投資選新能源類，挑預期分派率高的，參照去年疫情后管理人的各種操作，可分派金額頭兩年是白紙黑字寫在招募說明書的，大概是要達成。

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